Note d'analyse réglementaire · Réserve Petit Forestier, Tremblay-en-France

Petit Forestier

Tremblay-en-France · PLUi Paris Terres d'Envol

Petit Forestier Réserve.

Analyse réglementaire

Les règles du PLUi de Paris Terres d'Envol, approuvé le 07/07/2025, appliquées aux sept parcelles de la section 0C. Trois scénarios sont étudiés au même rang : industrie, logistique et logement.

Parcelles

7 · section 0C

Superficie du terrain

22 830 m² cadastraux

Zone

U6rSMJBHD

Scénarios

Industrie · Logistique · Logement

PLUi EPT Paris Terres d'Envol · Géoportail de l'urbanisme, document DU_200058097

Sommaire

Note d'analyse réglementaire

Synthèse réglementaire

Les contraintes qui commandent le plan masse et les trois scénarios étudiés

Le site et l'unité foncière

Unité foncière de sept parcelles, 22 830 m² cadastraux, couches du plan

La zone U6r et ses six indices

Décodage du code U6rSMJBHD, indice par indice

Prescriptions graphiques opposables

Espace paysager protégé, OAP, servitude T5, SDRIF-E

Destinations et occupations du sol

Les destinations admises et leurs conditions

Implantation

Alignement, limites séparatives, distance entre constructions

Emprise, pleine terre et assiette

Assiette de 17 234 m², 75,5 % du terrain, 15 % de pleine terre

Le gabarit de hauteur

22 m au point le plus haut, 16 m en entrepôt, industrie et habitat

Stationnement, accès et voirie

Ratios véhicules légers et vélos, poids lourds dimensionnés au projet

Réseaux, eaux et risques

Débit de fuite, infiltration, gypse, argiles, bruit

Qualité urbaine, façades et clôtures

Masquage des espaces revêtus et matériaux interdits

Logement en secteur U3a

16,00 m à l'acrotère, R+4, pleine terre et coefficient de biotope

Les trois scénarios à l'épreuve du règlement

Industrie, logistique et logement, règle par règle

Synthèse ^{§ 01}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles section 0C

Les quatre contraintes du plan masse

La réserve réunit sept parcelles de la section 0C, toutes en zone U6r, code d'indices U6rSMJBHD, sous le règlement du PLUi de l'EPT Paris Terres d'Envol, approuvé le 07/07/2025. Quatre contraintes commandent le plan masse. Un cinquième fait pèse sur le classement du terrain : le SDRIF-E classe la réserve dans l'armature verte à sanctuariser, chapitre 04.

La première est l'espace paysager protégé au titre de l'article L151-23, emprise graphique mesurée sur le plan cadastral. La deuxième est la hauteur écrite de l'indice H. La troisième est la pleine terre de l'indice D, positionnée en limite de zone Nl. La quatrième est la rétention des eaux pluviales, tenue à ciel ouvert.

22 830 m²

Superficie du terrain, contenance cadastrale

17 234 m²

Assiette du projet, 75,5 %

5 596 m²

Espace paysager protégé, 24,5 %

3 425 m²

Pleine terre de l'indice D, 15 %

22 m / 16 m

Hauteur de l'indice H : 22 m au point le plus haut, 16 m en entrepôt, industrie et habitat

L'assiette du projet vaut 17 234 m², soit 75,5 % du terrain : la superficie cadastrale moins l'espace paysager protégé.Plan de zonage et prescriptions graphiques du GPU, partition DU_200058097, consulté le 31/08/2026 Trois scénarios sont étudiés au même niveau : l'industrie et la logistique, sous le règlement de la zone U6r ; le logement, au titre des règles écrites du secteur U3a de Villepinte, du même PLUi. L'enveloppe se construit sur l'assiette de 17 234 m². Elle réserve 3 425 m² de pleine terre au titre de l'indice D. Cette pleine terre se place en limite de zone Nl. Elle applique la hauteur de l'indice H. Elle réserve au sol la surface de rétention aérienne.Règlement PLUi, zone U6, indice H p. 205 et indice D p. 207 et 208

Synthèse réglementaire · PLUi Paris Terres d'Envol

Synthèse ^{§ 01}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles section 0C

Réponse aux six points du brief

Les six questions posées par le propriétaire trouvent leur réponse dans les chapitres de la note. Chaque point renvoie au chapitre où la règle est énoncée, mesurée et rapportée à sa source.

Quelle surface le terrain offre-t-il à bâtir ?

§ 04 Prescriptions graphiques · § 07 Emprise, pleine terre et assiette

Quelle hauteur est admise ?

§ 03 La zone U6r et ses six indices · § 08 Le gabarit de hauteur

Où implanter les constructions ?

§ 06 Implantation

Quelles destinations sont admises ?

§ 05 Destinations et occupations du sol · § 13 Les trois scénarios à l'épreuve du règlement

Quelles sujétions d'eau, de sol et de bruit ?

§ 10 Réseaux, eaux et risques

Industrie, logistique ou logement, quelles règles changent ?

§ 12 Logement en secteur U3a · § 13 Les trois scénarios à l'épreuve du règlement

Synthèse · repères de lecture

Chapitre 02

TREMBLAY-EN-FRANCE, SECTION 0C

Unité foncière de sept parcelles

La réserve se prend comme une unité. Sa superficie est la contenance cadastrale des sept parcelles, 22 830 m². Les emprises graphiques qui la grèvent se mesurent par recoupement de couches sur le plan cadastral projeté, en Lambert-93.

Le site ^{§ 02}

Réserve Petit Forestier · Tremblay-en-France, section 0C

Superficie des sept parcelles

Les sept parcelles de la section 0C totalisent 22 830 m² de contenance cadastrale. C'est la superficie du terrain, base de tous les pourcentages du carnet. L'espace paysager protégé en retire 5 596 m², ce qui laisse une assiette de 17 234 m², soit 75,5 % du terrain.

Parcelle	Contenance cadastrale	Emprise mesurée sur plan
0C 0925	5 403 m²	5 335 m²
0C 0927	4 240 m²	4 144 m²
0C 0930	4 217 m²	4 213 m²
0C 0933	1 625 m²	1 621 m²
0C 0942	4 947 m²	4 874 m²
0C 0945	1 209 m²	1 208 m²
0C 0947	1 189 m²	1 189 m²
Total	22 830 m²	22 584 m²

Contenances cadastrales : Cadastre IGN (apicarto), section 0C, consulté le 31/08/2026. Emprises mesurées : aires des polygones cadastraux, mesurées en EPSG:2154. Les pourcentages se rapportent à la superficie du terrain, 22 830 m².

Le site · unité foncière et bases de calcul

Le site ^{§ 02}

Réserve Petit Forestier · Tremblay-en-France, section 0C

Le plan de la réserve

Les sept parcelles forment un seul tenant. L’espace paysager protégé occupe une bande continue en bordure de la réserve.

Plan des sept parcelles de la réserve foncière, dont la superficie est la contenance cadastrale de 22 830 m² (tracés IGN apicarto cadastre, section 0C, EPSG:2154).

Le site · plan de la réserve

Le site ^{§ 02}

Réserve Petit Forestier · Tremblay-en-France, section 0C

Les couches du plan, sur le site

Cinq couches se superposent sur la réserve : les parcelles, leur union, le zonage U6r, l’espace paysager protégé et le périmètre d’OAP. Chaque calque se coupe et se rallume. La légende suit l'état affiché.GPU, document DU_200058097 ; shapefile PLUi 200058097_ZONE_URBA_20250707 ; consulté le 31/08/2026

Le site · carte des couches du plan

Chapitre 03

PLUi Paris Terres d'Envol

Six indices de règle

Le code porté au plan est U6rSMJBHD. Chaque lettre désigne la ligne du tableau du règlement à appliquer, dans l'ordre : alignement, limites séparatives, constructions sur un même terrain, emprise au sol, hauteur, pleine terre. Ces six indices portent six valeurs opposables au droit de la réserve.

Zone U6r ^{§ 03}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Décodage d'U6rSMJBHD

La zone est U6r. Les six lettres qui suivent sont des indices de règle. Chacune renvoie à une ligne précise du tableau du règlement écrit du PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 07/07/2025. Lues dans l'ordre, elles donnent la totalité du gabarit opposable. Trois indices dimensionnent le volume. H plafonne la hauteur à 22 m, et à 16 m pour l'entrepôt, l'industrie et l'habitat. D réserve 15 % du terrain en pleine terre. B porte la mention « Non règlementée » pour l'emprise au sol. Les indices S, M et J tiennent la position des constructions. La surface de plancher se déduit de ces six valeurs.

Les six indices du code U6rSMJBHD : chaque lettre renvoie à une ligne du tableau du règlement écrit, détaillée ci-dessous. Règlement PLUi, zone U6, indices n°1 à n°6, p. 185 à 208.

Indice	Objet	Valeur au droit de la réserve
S	Implantation par rapport à l'alignement	Recul de 5 m depuis l'alignement de l'avenue Jean Forestier. La réserve donne sur l'avenue Jean Forestier (RD 88) sur 189 m de façade et sur une voie de desserte interne. Le règlement porte aussi un recul de 15 m en bordure de l'A104. L'A104 est à 700 m de la parcelle la plus proche.Règlement PLUi, zone U6, indice n°1, p. 185
M	Implantation par rapport aux limites séparatives	Sur limite ou en retrait ; en cas de retrait, 5 m minimum.Règlement PLUi, zone U6, indice n°2, p. 193
J	Distance entre constructions sur un même terrain	5 m minimum entre deux constructions non contiguës. La sous-destination entrepôt est libre de cette distance.Règlement PLUi, zone U6, indice n°3, p. 198
B	Emprise au sol	Le tableau porte la mention « Non règlementée ».Règlement PLUi, zone U6, indice n°4, p. 201
H	Hauteur	22 m au point le plus haut ; 16 m pour l'entrepôt, l'industrie et l'habitat.Règlement PLUi, zone U6, indice n°5, p. 205
D	Pleine terre	15 % minimum de la superficie du terrain, soit 3 425 m², positionnés en limite de zone Nl. Le coefficient de biotope par surface, noté CBS, qui mesure la part de sol favorable à la nature, doit atteindre 0,15 minimum ; la pleine terre y compte pour un facteur 1,0.Règlement PLUi, zone U6, indice n°6, p. 207 et 208

Zone U6r · les six indices

Zone U6r ^{§ 03}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Plafond de hauteur sous l'indice H

Le tableau de l'indice n°5 comporte une ligne par indice de hauteur. La réserve porte l'indice H, dont la ligne fixe directement le plafond.

« La hauteur des constructions est limitée à : 22 mètres au point le plus haut ; 16 mètres au point le plus haut pour les constructions à destination d'entrepôts et industrie et habitat. »

Règlement PLUi, zone U6, indice n°5, ligne de l'indice H, p. 205

Plafond opérant sur toute la réserve : 22 m au point le plus haut, et 16 m pour l'entrepôt, l'industrie et l'habitat. Les deux scénarios instruits, industrie et logistique, travaillent l'un et l'autre sous 16 m. Le plafond de 22 m s'applique aux autres destinations admises dans la zone. Deux leviers écrits relèvent ce plafond, l'ossature bois et la très haute performance énergétique, chapitre 08.Règlement PLUi, zone U6, indice n°5, p. 205

Zone U6r · hauteur opposable

Chapitre 04

Géoportail de l'urbanisme · DU_200058097

Le plan au droit du terrain

L'espace paysager protégé est la seule emprise graphique qui retire de la surface à la réserve. L'orientation d'aménagement et de programmation couvre la totalité du site.

Prescriptions graphiques ^{§ 04}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

EPP et OAP

Deux objets du plan de zonage se lisent au droit de la réserve. L'espace paysager protégé, noté EPP, est une surface plantée à conserver. Il retire 5 596 m² à l'assiette. Le périmètre de l'orientation d'aménagement et de programmation, notée OAP, fixe des principes de composition auxquels le projet doit être compatible. Les parts sont rapportées à la superficie du terrain, 22 830 m² de contenance cadastrale.

Emprises graphiques au droit de la réserve : espace paysager protégé (L151-23) et périmètre d'OAP. Géométries en Lambert-93, GPU DU_200058097 du 07/07/2025, consulté le 31/08/2026.

Objet porté au plan	Portée au droit de la réserve
Espace paysager protégé (EPP)	5 596 m², soit 24,5 % du terrainGPU, prescription surfacique typepsc 07 / stypepsc 04, DU_200058097 du 07/07/2025, consulté le 31/08/2026
Orientation d'aménagement (OAP)	100 % du site ; périmètre de 473 haGPU, prescription surfacique typepsc 18, DU_200058097 du 07/07/2025, consulté le 31/08/2026

L'assiette du projet reste de 17 234 m², soit 75,5 % du terrain, l'EPP en formant le complément.

Prescriptions graphiques · emprises mesurées

Prescriptions graphiques ^{§ 04}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Couches d'information et servitudes

Huit couches d'information touchent la réserve. Chacune ajoute une sujétion d'étude, de procédure ou de coût, à porter au dossier de permis.

Couche	Valeur sur la réserve	Portée sur le projet
Schéma directeur de la région Île-de-France environnemental, dit SDRIF-E	99,9 % de la réserve dans l'armature verte à sanctuariser ; 100 % en espace agricole au MOS 2021Carte « Placer la nature au cœur du développement régional », SDRIF-E approuvé le 10/06/2025, Institut Paris Region, consultée le 02/09/2026	Orientation réglementaire OR 2 : toute nouvelle urbanisation exclue. Le SDRIF-E s'impose au PLUi par le SCoT. Planches suivantes.
Orientation d'aménagement et de programmation	100 % de la réserve ; périmètre de 473 haGPU, prescription surfacique typepsc 18	Compatibilité obligatoire avec l'OAP « Sud Aéroport », pièce 4.2 du PLUi, p. 161 à 166
Plan d'exposition au bruit de Roissy	Zone D ; la zone C la plus proche est à 1 170 mPLUi, couche INFO_SURF, fiche info_surf 27_00 ; rapport de présentation, état initial de l'environnement, p. 24	Urbanisation admise sans restriction ; isolation acoustique renforcée des constructions
Bruit des infrastructures terrestres	Catégorie 4, bande de 30 m comptée depuis le bord de l'infrastructure terrestre classéeArrêté préfectoral de classement sonore des infrastructures terrestres ; PLUi, annexes ; GPU, couche d'information	Isolement acoustique des façades exposées
Retrait-gonflement des argiles	Aléa moyen, faible par endroitsGPU, couche d'information surfacique ; Géorisques, consulté le 31/08/2026	Étude géotechnique et dispositions constructives
Dissolution du gypse	Aléa affaissement faibleCarte DRIEE du 02/02/2015, PLUi annexe risques 7.3.1.8, p. 59	Raccordement des eaux obligatoire ; études de sol
Droits de préemption	Préemption SAFER sur 94,7 % du site ; droit de préemption urbain renforcé, Ville de Tremblay-en-France, sur 5,3 %GPU, couches d'information surfaciques 04/00 et 04/01, DU_200058097 du 07/07/2025, consulté le 31/08/2026	Deux procédures de cession encadrées, à purger avant acquisition
Taxe d'aménagement	5 %PLUi, annexes fiscales	Coût d'opération

L'assiette de 17 234 m² reste entière sous les sept couches du PLUi. La huitième couche, le SDRIF-E, porte sur le classement du terrain lui-même. Les deux aléas de sol se traitent par l'étude géotechnique. Le bruit aérien de la zone D et le bruit routier de catégorie 4 se traitent par le traitement acoustique des façades. Ces quatre sujétions pèsent sur le coût de construction. L'OAP, les deux droits de préemption et la taxe de 5 % se traitent par la procédure et par le bilan d'opération, jusqu'au dépôt du permis. Le SDRIF-E se traite au niveau du document d'urbanisme, par la mise en compatibilité du SCoT puis du PLUi.

Prescriptions graphiques · couches d'information

Prescriptions graphiques ^{§ 04}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

La servitude aéronautique T5

Une servitude aéronautique de dégagement, référencée T5, est annexée au PLUi. Elle limite la hauteur des constructions. Sa cote s'obtient par demande auprès de la direction de l'aviation civile.

La portée de la pièce annexée

La liste des servitudes du PLUi rattache la T5 à deux aérodromes : Paris-Charles-de-Gaulle, par décret du 13/07/1993, et Paris-Le Bourget, par décret du 28/06/2018. Son effet est la limitation des hauteurs des constructions. Sa localisation renvoie au plan annexé. Ce plan porte le périmètre sans cote. La fiche de servitude indique une restriction de diffusion défense pour cette catégorie. La cote s'obtient auprès de la DSAC Nord, 9 rue de Champagne, 91200 Athis-Mons, par demande de cote. Le terrain naturel est à 68,0 m NGF, altitude du nivellement général de la France. Un bâtiment de 22 m culmine à 90 m NGF. Un bâtiment de 16 m culmine à 84 m NGF.PLUi, annexes servitudes d'utilité publique, liste SUP de Tremblay-en-France p. 4 et 5, fiche SUP p. 46 ; altitude RGE ALTI de l'IGN

Le plafond opérant sur la réserve reste la hauteur écrite de l'indice H, page 205 du règlement : 22 m au point le plus haut, 16 m pour l'entrepôt, l'industrie et l'habitat. La ligne de l'indice H fixe le plafond de hauteur de la réserve. La T5 s'applique comme servitude d'utilité publique. La cote demandée à la DSAC Nord se compare aux 90 m NGF du gabarit de 22 m.

Prescriptions graphiques · servitude T5

Prescriptions graphiques ^{§ 04}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

L'OAP Sud Aéroport

Une orientation d'aménagement et de programmation couvre le terrain en totalité. Elle s'intitule « Sud Aéroport » et porte sur un périmètre de 473 ha. Le projet doit être compatible avec ses orientations. L'OAP commande la composition, soit l'implantation des volumes, le traitement des limites, les plantations et les cheminements.PLUi Paris Terres d'Envol, pièce 4.2 OAP sectorielles, chapitre 4.2.7 Tremblay-en-France, p. 161-166

Périmètre de l'OAP sectorielle « Sud Aéroport » et position de la réserve dans ce périmètre, avec les indicateurs de sensibilité publiés par la pièce. Pièce 4.2 du PLUi approuvé le 07/07/2025, p. 161-166.

Orientation qui vise le site	Demande faite au projet
Façade urbaine au droit de Petit Forestier	Composer une façade urbaine de qualité face au tissu pavillonnaire de Villepinte, sur la frange sud du terrainPièce 4.2, OAP Sud Aéroport, p. 164 ; plan p. 165
Franges plantées et liaisons douces	Traiter les limites par des plantations et des cheminements doux, et raccorder le terrain au maillage de liaisons douces ; un itinéraire du réseau Vélo Île-de-France est repéré aux abords de la RD40Pièce 4.2, OAP Sud Aéroport, p. 164 ; plan et légende p. 165-166
Sobriété foncière et énergie	Économiser le foncier bâti et développer les énergies renouvelables sur les constructionsPièce 4.2, OAP Sud Aéroport, p. 164
Transport en commun en site propre de la RD40, dit TCSP, et barreau Est	Réserver l'emprise du transport en commun en site propre reliant la zone au pôle gare du Vert-Galant, et la liaison routière dite barreau Est prévue à termePièce 4.2, OAP Sud Aéroport, p. 164 ; plan p. 165
Coulée verte, talweg et zone humide	Prolonger la trame verte, dont la coulée verte au sud qui assure la continuité écologique avec le Sausset ; préserver le talweg et la zone humide repérés au planPièce 4.2, OAP Sud Aéroport, p. 164 ; plan et légende p. 165-166
Eaux pluviales à ciel ouvert	Gérer les eaux pluviales en surface, en appui sur le talweg qui traverse le secteur du nord au sudPièce 4.2, OAP Sud Aéroport, p. 162 et p. 164

Le plan masse traite ces orientations par une façade soignée au sud, des franges plantées, un cheminement doux raccordé au maillage et une noue en surface le long du talweg. Le dimensionnement des locaux vélos est fixé par l'article 5 des dispositions générales, à 1,5 m² minimum par emplacement. L'OAP thématique Mobilités y ajoute des exigences de conception : locaux de plain-pied, en rez-de-chaussée de préférence, 2 m de hauteur libre et 1,20 m de largeur de circulation recommandés.Règlement écrit du PLUi, dispositions générales, article 5, p. 17 ; pièce 4.2 thématique, OAP Mobilités, p. 86

Prescriptions graphiques · OAP Sud Aéroport

Prescriptions graphiques ^{§ 04}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

La réserve dans le SDRIF-E

Le schéma directeur de la région Île-de-France environnemental, dit SDRIF-E, a été approuvé par décret le 10/06/2025. Sa carte « Placer la nature au cœur du développement régional » classe la réserve à 99,9 % dans l'armature verte à sanctuariser. Sa couche d'occupation du sol de 2021 classe le terrain en espace agricole. Le terrain est loué en fermage. Sa seconde carte, « Maîtriser le développement urbain », ne porte aucun figuré d'urbanisation sur la réserve.SDRIF-E, orientations réglementaires, version adoptée le 11/09/2024, OR 2, p. 10 ; cartes réglementaires, Institut Paris Region, couches 60, 62, 66, 70 et 105, consultées le 02/09/2026

Position de la réserve dans la carte réglementaire du SDRIF-E, géométries projetées en Lambert-93. L'aplat vert est l'armature verte à sanctuariser. Les figurés de la carte « Maîtriser le développement urbain » se lisent sur la planche suivante. SDRIF-E approuvé le 10/06/2025, Institut Paris Region ; cadastre IGN apicarto.

Orientation réglementaire	Portée pour la réserve
OR 2, armature verte à sanctuariser	« Toute nouvelle urbanisation y est exclue. » Les capacités d'urbanisation mobilisables se limitent aux exceptions de l'OR 13 pour les espaces agricoles. Les espaces déjà urbanisés compris dans l'armature échappent à cette orientation. La réserve est classée en espace agricole.SDRIF-E, orientations réglementaires, OR 2, p. 10
OR 12 et OR 13, espaces agricoles	Les espaces agricoles sont à préserver de toute urbanisation. Les exceptions de l'OR 13 visent les constructions nécessaires à l'exploitation agricole, le stockage de produits agricoles, l'eau potable, les aires d'accueil des gens du voyage, les infrastructures de transport et de réseaux, les carrières et certains ouvrages de service public.SDRIF-E, orientations réglementaires, OR 12 et OR 13, p. 15

Orientation réglementaire

Portée pour la réserve

OR 2, armature verte à sanctuariser

« Toute nouvelle urbanisation y est exclue. » Les capacités d'urbanisation mobilisables se limitent aux exceptions de l'OR 13 pour les espaces agricoles. Les espaces déjà urbanisés compris dans l'armature échappent à cette orientation. La réserve est classée en espace agricole.SDRIF-E, orientations réglementaires, OR 2, p. 10

OR 12 et OR 13, espaces agricoles

Les espaces agricoles sont à préserver de toute urbanisation. Les exceptions de l'OR 13 visent les constructions nécessaires à l'exploitation agricole, le stockage de produits agricoles, l'eau potable, les aires d'accueil des gens du voyage, les infrastructures de transport et de réseaux, les carrières et certains ouvrages de service public.SDRIF-E, orientations réglementaires, OR 12 et OR 13, p. 15

Le SDRIF-E classe la réserve dans un espace où toute nouvelle urbanisation est exclue. Aucune des exceptions de l'OR 13 ne couvre un programme d'industrie, d'entrepôt, d'hébergement ou de logement. La planche suivante situe la réserve dans la seconde carte réglementaire, « Maîtriser le développement urbain ».

Prescriptions graphiques · SDRIF-E, armature verte

Prescriptions graphiques ^{§ 04}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Le développement urbain dans le SDRIF-E

La seconde carte réglementaire du SDRIF-E, « Maîtriser le développement urbain », localise les capacités d'urbanisation, les espaces verts à créer et les itinéraires cyclables structurants. La réserve ne porte aucun figuré d'urbanisation. Les figurés voisins se lisent à l'échelle de la commune.SDRIF-E approuvé le 10/06/2025, carte « Maîtriser le développement urbain », Institut Paris Region, couches 55, 61, 62, 64, 70 et 105, consultées le 02/09/2026 ; Cartoviz SDRIF-Explorer, 29 route de Villepinte

Position de la réserve dans la carte « Maîtriser le développement urbain » du SDRIF-E, à l'échelle de la commune, géométries projetées en Lambert-93. Les pastilles sont les secteurs d'urbanisation préférentielle. Les cercles bleus sont les rayons de 2 km autour des gares. SDRIF-E approuvé le 10/06/2025, Institut Paris Region ; IGN.

Figuré	Position autour de la réserve	Portée pour la réserve
Secteur d'urbanisation préférentielle, OR 83	Pastille semi-pleine à 408 m de la réserve, potentiel de l'ordre de 10 ha, portée par un établissement public d'aménagement hors opération d'intérêt nationalCarte « Maîtriser le développement urbain », couche 62, attributs potentiel_carto et porteur	Capacité d'urbanisation que la commune peut ouvrir selon ses projets. La réserve est hors de ce secteur.SDRIF-E, orientations réglementaires, OR 83, p. 46 et 47
Polarité et entité géographique, OR 57 et OR 93	Tremblay-en-France appartient à la polarité « Roissy », en couronne d'agglomérationCarte réglementaire, couche 61 ; Cartoviz SDRIF-Explorer, entité géographique	Le SDRIF-E vise 90 % des logements en renouvellement urbain et le renforcement des polarités. L'enveloppe communale de 2 % est amputée de l'armature verte à sanctuariser. Cette enveloppe reste sans effet sur la réserve.SDRIF-E, orientations réglementaires, OR 57, p. 36 ; OR 93, p. 51
Secteurs autour des gares, OR 92 bis	Gare RER la plus proche à 2 194 mCarte réglementaire, couches 55 et 64	L'extension admise dans un rayon de 2 km vise les gares existantes. La réserve est hors de ce rayon.SDRIF-E, orientations réglementaires, OR 92 bis
Espace vert et de loisirs d'intérêt régional à créer, OR 26	ZAC Aérolians, espace de plus de 5 ha, à 241 m de la réserveCarte réglementaire, couche 70, attribut NomProj	Les documents d'urbanisme permettent la réalisation de cet espace ouvert au public. Ce figuré est hors de la réserve.SDRIF-E, orientations réglementaires, OR 26, p. 22
Projet Vélo Île-de-France, OR 142	Ligne V3, principe de liaison, le long de l'avenue, à 6 m de la limite de la réserveCarte « Maîtriser le développement urbain », couche 105, attribut NUM_LIGNE	Les documents d'urbanisme prévoient les mesures de sauvegarde et les aménagements nécessaires à cet itinéraire cyclable structurant. La bordure de la réserve sur l'avenue est concernée.SDRIF-E, orientations réglementaires, OR 142, p. 72

Le figuré d'urbanisation le plus proche s'arrête à 408 m. L'enveloppe de la polarité et le rayon des gares laissent la réserve hors de toute capacité d'urbanisation cartographiée. La ligne V3 du Projet Vélo Île-de-France réserve la bordure sur l'avenue. La planche suivante pose la portée juridique du classement sur le PLUi et sur les permis.

Prescriptions graphiques · SDRIF-E, développement urbain

Prescriptions graphiques ^{§ 04}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Portée du SDRIF-E sur le PLUi

Le SDRIF-E s'impose aux documents d'urbanisme par un rapport de compatibilité. Le permis de construire s'instruit contre le PLUi. Le PLUi approuvé le 07/07/2025 classe la réserve en zone U6r. La chaîne de compatibilité passe par le SCoT de la Métropole du Grand Paris.Code de l'urbanisme, articles L. 131-1, L. 131-3, L. 131-4 et L. 131-7 ; rapport de présentation du PLUi, p. 410 et 715

Étape	Règle	Situation de la réserve
Opposabilité au permis	Le SDRIF-E s'impose aux SCoT, et aux PLU en l'absence de SCoT. Le permis de construire se conforme au PLUi.Code de l'urbanisme, L. 131-1 et L. 131-4	Un permis déposé aujourd'hui s'instruit contre le règlement de la zone U6r, tel que ce carnet le décrit.
Position du PLUi	Le rapport de présentation énonce : « Le territoire étant couvert par le SCoT de la Métropole du Grand Paris, le PLUi n'a pas de rapport de compatibilité direct avec le SDRIF-E. »Rapport de présentation du PLUi, justification des choix, p. 410 ; évaluation environnementale, p. 715	Le PLUi a été approuvé quatre semaines après le décret du SDRIF-E. Son analyse du SDRIF-E porte sur le projet arrêté en 2023. Elle ne localise aucun périmètre sur la réserve.
Mise en compatibilité du SCoT	Le SCoT délibère sur sa mise en compatibilité avec le SDRIF-E au plus tard trois ans après son entrée en vigueur.Code de l'urbanisme, L. 131-3	Le SCoT de la Métropole du Grand Paris a été approuvé le 13/07/2023. La première échéance d'examen est tombée en juillet 2026. L'examen se renouvelle ensuite tous les trois ans. La position prise par la Métropole à cette échéance se vérifie avant le dépôt.
Mise en compatibilité du PLUi	Le PLUi délibère sur sa mise en compatibilité dans l'année qui suit la délibération du SCoT.Code de l'urbanisme, L. 131-7	Le classement U6r d'un espace agricole situé dans l'armature verte à sanctuariser est exposé à une remise en cause à cette échéance.
Contentieux	Un classement de PLU incompatible avec le SDRIF-E, via le SCoT, s'expose au recours contre le document d'urbanisme.SDRIF-E, orientations réglementaires, p. 8 : « Toute autre interprétation, excédant le principe de compatibilité, risquerait d'entacher le document d'urbanisme local d'illégalité. »	Le risque porte sur le zonage U6r, donc sur la valeur foncière de la réserve.

Le règlement de la zone U6r reste la règle du permis aujourd'hui. Le SDRIF-E pèse sur la pérennité de ce classement. Le calendrier de mise en compatibilité du SCoT puis du PLUi fixe l'horizon de ce risque. La sécurisation d'un projet passe par un dépôt de permis sous le PLUi en vigueur, ou par une capacité d'urbanisation reconnue au SDRIF-E lors de la mise en compatibilité.

Prescriptions graphiques · SDRIF-E, portée juridique

Destinations

Chapitre 05 · Industrie · Entrepôt · Conditions

Destinations ^{§ 05}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Destinations admises

La zone U6 énumère les destinations qu'elle accepte. Deux destinations d'activité y sont autorisées de plein droit : l'industrie et l'entrepôt. Elles portent les deux scénarios d'activité. Elles s'exercent sans condition d'occupation supplémentaire. La sous-destination hébergement y est autorisée. La sous-destination logement y est admise pour le personnel de direction, de surveillance ou de gardiennage.Règlement PLUi, zone U6, conditions d'occupation du sol

Destination ou sous-destination	Statut en zone U6	Portée pour la réserve
IndustrieAutres activités des secteurs secondaire ou tertiaire	Autorisée	L'industrie est autorisée en zone U6 au titre des conditions d'occupation du sol. Le tableau des hauteurs lui associe un plafond de 16 m. Le point le plus haut de toute construction de la zone reste à 22 m.Règlement PLUi, zone U6, conditions d'occupation du sol ; indice H, p. 205
EntrepôtAutres activités des secteurs secondaire ou tertiaire	Autorisée	L'entrepôt est autorisé au même article. Il emporte deux allègements propres. La distance entre constructions sur un même terrain est portée « Non règlementée » pour l'entrepôt. La hauteur est plafonnée à 16 m, comme pour l'industrie.Règlement PLUi, zone U6, indice J, p. 198 ; indice H, p. 205
Calculs liés à la surface de plancher	Selon le programme	Le stationnement se chiffre dès que la surface de plancher est arrêtée : 1 place par tranche de 200 m² en industrie ; en entrepôt, 1 place par 200 m² jusqu'à 5 000 m², puis 1 place par 1 000 m² au-delà. Les vélos suivent : 1,5 m² par 400 m² en industrie, 1,5 m² par 1 000 m² en entrepôt.Règlement PLUi, dispositions générales, stationnement p. 14 ; article 5, p. 17 et 18
HabitationSous-destinations hébergement et logement	Hébergement autorisé	La sous-destination hébergement est autorisée en U6r. Elle couvre les résidences gérées, les foyers et les structures d'accueil. La sous-destination logement y est admise sous une condition : loger les personnes dont la présence permanente assure la direction, la surveillance ou le gardiennage des établissements. Un programme de logements relève donc des règles écrites du secteur U3a de Villepinte, du même PLUi : hauteur 16,00 m à l'acrotère et 5 niveaux (R+4), pleine terre 15 % assortie d'un coefficient de biotope de 0,15. Le zonage du terrain reste U6r.Règlement PLUi, zone U6, destinations, p. 173 ; zone U3, secteur U3a, indice I, p. 106 ; indice A, p. 114

Le règlement pose en U6r des plafonds de hauteur. La surface de plancher et l'emprise au sol relèvent du programme. Le programme se fixe en accord avec le propriétaire.

Destinations · industrie et entrepôt

Chapitre 06

Indices S, M, J

Trois régimes d'implantation à 5 mètres

L'alignement, les limites séparatives et la distance entre constructions sur un même terrain se règlent chacun par un indice. Les trois indices fixent la même valeur de 5 mètres. L'indice J prend une valeur propre à l'entrepôt.

Implantation ^{§ 06}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Trois régimes d'implantation

Le code de zone U6rSMJBHD porte trois indices de position : S pour l'alignement, M pour les limites séparatives, J pour la distance entre constructions sur un même terrain. Les trois fixent la même valeur, 5 mètres.

Schéma de principe des trois régimes d'implantation en zone U6r : recul de 5 m depuis l'alignement de l'avenue Jean Forestier (indice S, p. 185), implantation sur limite ou retrait de 5 m minimum (indice M, p. 193), distance de 5 m minimum entre deux constructions non contiguës sur un même terrain (indice J, p. 198).

Indice	Règle opposable à la réserve
S · alignement	Recul de 5 m depuis l'alignement de l'avenue Jean Forestier. La réserve donne sur cette avenue (RD 88) sur 189 m de façade et sur une voie de desserte interne. Le règlement porte aussi un recul de 15 m en bordure de l'A104. L'A104 est à 700 m de la parcelle la plus proche.Règlement PLUi, zone U6, indice S, p. 185
M · limites séparatives	Implantation sur limite ou en retrait ; en cas de retrait, 5 m minimum.Règlement PLUi, zone U6, indice M, p. 193
J · même terrain	5 m minimum entre deux constructions non contiguës ; distance portée « Non règlementée » pour la sous-destination entrepôt.Règlement PLUi, zone U6, indice J, p. 198

Ces trois indices règlent la position des volumes. La surface bâtie au sol relève de l'indice B, porté « Non règlementée » au tableau de la zone U6. L'emprise au sol de la réserve reste libre. La position des volumes est réglée par les indices S, M et J.Règlement PLUi, zone U6, indice B, p. 201

Implantation · les trois indices S, M, J

Implantation ^{§ 06}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Implantation en industrie et en entrepôt

L'implantation sur les limites séparatives est ouverte aux deux scénarios sans condition. La distance entre constructions d'un même terrain prend une valeur propre à l'entrepôt. Elle commande l'accolement des volumes.

Règle	Scénario industrie	Scénario logistique
Implantation sur les limites séparatives	Implantation sur limite ou en retrait, sans condition. En cas de retrait, 5 m minimum.Règlement PLUi, zone U6, indice M, p. 193	Implantation sur limite ou en retrait, sans condition. En cas de retrait, 5 m minimum.Règlement PLUi, zone U6, indice M, p. 193
Distance entre constructions sur un même terrain	5 m minimum entre deux constructions non contiguës (indice J).Règlement PLUi, zone U6, indice J, p. 198	Distance portée « Non règlementée » pour la sous-destination entrepôt : le scénario reste libre de tout écart imposé entre bâtiments.Règlement PLUi, zone U6, indice J, p. 198

L'indice M ouvre l'implantation sur limite aux deux scénarios, sans condition de hauteur ni de voisinage. En entrepôt, la distance entre bâtiments d'un même terrain est portée « Non règlementée ». Des volumes accolés sont donc possibles sur la réserve. En industrie, deux bâtiments non contigus se tiennent à 5 m.

Implantation · écart entre scénarios

Chapitre 07

Indices B et D

Emprise au sol et pleine terre

L'indice B porte la mention « Non règlementée » pour l'emprise au sol. L'indice D impose 3 425 m² de pleine terre. La seule surface soustraite du terrain est l'espace paysager protégé, mesuré au plan de zonage.

Emprise & assiette ^{§ 07}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Emprise au sol et pleine terre

Le code de zone U6rSMJBHD porte deux indices sur ce chapitre. L'indice B traite l'emprise au sol. L'indice D traite la pleine terre. La pleine terre produit une surface à réserver au sol, 3 425 m². Son imputation sur l'assiette constructible dépend de son emplacement.Règlement PLUi Paris Terres d'Envol, zone U6, p. 201, 207 et 208

Emprise au sol de l'indice B

Le tableau de l'indice n°4 porte, pour la ligne B, la mention « Non règlementée ». L'emprise au sol de la réserve reste libre. La surface bâtissable au sol tient à l'assiette du terrain et au quota de pleine terre.Règlement PLUi, zone U6, indice n°4, p. 201

Indice D · pleine terre	Règle et application au site
Quota minimal	15 % minimum de la superficie du terrain, en pleine terre.Règlement PLUi, zone U6, indice n°6, p. 207 et 208
Localisation	La ligne D dispose : « Une part de 15 % minimum de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre et positionnée en limite de zone Nl. » La réserve borde le secteur Nla de la zone Nl sur 298 m, au nord. La pleine terre se place le long de cette limite. L'espace paysager protégé occupe cette bordure sur toute sa longueur.Règlement PLUi, zone U6, indice n°6, p. 207 et 208 ; zone N, p. 223
Application chiffrée	15 % × 22 830 m² = 3 425 m² de pleine terre à placer sur la réserve.Contenance cadastrale des 7 parcelles
Coefficient de biotope	La ligne D poursuit : « En plus des dispositions ci-dessus, une part de 15 % minimum doit être traitée en coefficient de biotope. » Le coefficient de biotope par surface, noté CBS, mesure la part de sol favorable à la nature, chaque type de sol étant affecté d'un facteur. Le minimum est de 0,15. La pleine terre compte pour un facteur 1,0 : les 3 425 m² satisfont aussi ce minimum.Règlement PLUi, zone U6, indice n°6, p. 207 et 208

Emprise · indices B et D

Emprise & assiette ^{§ 07}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

L'assiette constructible

L'espace paysager protégé, noté EPP, est une surface plantée à conserver de 5 596 m². Il retire cette surface au terrain. Le terrain se décompose donc en assiette constructible 17 234 m², soit 75,5 %, et espace paysager protégé 5 596 m², soit 24,5 %. L'assiette de 17 234 m² est le point de départ du plan masse.

Décomposition du terrain de 22 830 m² : assiette constructible 17 234 m² (75,5 %) et espace paysager protégé 5 596 m² (24,5 %). Les tracés relevés au plan couvrent 22 584 m², soit 246 m² (1,1 %) de moins que la contenance cadastrale (PLUi Paris Terres d'Envol, DU_200058097, approuvé le 07/07/2025 ; géométries IGN apicarto, EPSG:2154).

Emprise · assiette mesurée

Emprise & assiette ^{§ 07}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

L'arbitrage du cumul

Les 3 425 m² de pleine terre forment un quota à placer au plan masse. Le règlement le positionne en limite de zone Nl. L'espace paysager protégé, noté EPP, occupe cette limite sur toute sa longueur. Le quota se confond avec l'EPP ou s'ajoute à lui, selon le traitement de l'EPP.

01Pleine terre dans l'EPP

Quota confondu avec l'espace protégé

Si l'espace paysager protégé est aménagé en pleine terre, il satisfait le quota de 3 425 m². L'EPP, 5 596 m², le couvre largement. L'assiette se maintient alors à 17 234 m². Ce placement respecte la limite de zone Nl et garde l'assiette entière.Règlement PLUi, zone U6, indice n°6, p. 207 et 208

02Pleine terre hors EPP

Quota imputé sur l'assiette

Si le projet traite l'espace paysager autrement, les 3 425 m² se prélèvent sur l'assiette mesurée, au contact de la limite de zone Nl. L'assiette passe de 17 234 m² à 13 809 m².Règlement PLUi, zone U6, indice n°6, p. 207 et 208

Ce cumul relève du plan masse. Le règlement fixe un quota de 3 425 m². Le règlement positionne ces 3 425 m² en limite de zone Nl. Le traitement de l'espace paysager protégé, qui occupe cette limite, se décide à l'esquisse.

Emprise · arbitrage de la pleine terre

Chapitre 08

Indice H

Les plafonds de l'indice H

Le point le plus haut de toute construction est plafonné à 22 mètres. L'entrepôt, l'industrie et l'habitat sont plafonnés à 16 mètres. La hauteur du site se lit au tableau écrit de la zone U6.

Hauteurs ^{§ 08}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Les plafonds de l'indice H

La hauteur de la réserve est écrite. Elle tient à la cinquième lettre du code de zone U6rSMJBHD, l'indice H du tableau des hauteurs de la zone U6. Cet indice porte 22 m au point le plus haut de toute construction, et 16 m pour l'entrepôt, l'industrie et l'habitat.

Coupe des plafonds écrits de l'indice H : 22 m au point le plus haut de toute construction, 16 m pour l'entrepôt, l'industrie et l'habitat (règlement PLUi, zone U6, indice n°5, p. 205). Le rectangle en tirets, à droite, porte les cotes du scénario logement, prises aux règles écrites du secteur U3a de Villepinte, indice I : 16,00 m à l'acrotère et 5 niveaux (R+4) en toiture-terrasse, avec le dernier niveau en retrait de 2,50 m sur la façade donnant sur l'espace public (règlement PLUi, zone U3, indice n°5, p. 106). Le zonage du terrain reste U6r.

Objet mesuré	Plafond opposable
Point le plus haut de toute construction	22 mRèglement PLUi, zone U6, indice n°5, p. 205
Entrepôt et industrie	16 mRèglement PLUi, zone U6, indice n°5, p. 205
Habitat	16 mRèglement PLUi, zone U6, indice n°5, p. 205
Construction à ossature bois	Plafond majoré de 20 cm par niveau.Règlement PLUi, zone U6, hauteurs, dispositions transversales, p. 202
Très haute performance énergétique	Un niveau supplémentaire, dans la limite de 4 m au-dessus de la règle générale, pour une construction qui atteint l'échelon supérieur de la RE applicable au dépôt du permis, ou un label équivalent.Règlement PLUi, zone U6, hauteurs, dispositions transversales, p. 202

Deux leviers écrits relèvent le plafond de 16 m. L'ossature bois ajoute 20 cm par niveau. La très haute performance énergétique ajoute un niveau, jusqu'à 4 m. Chaque levier s'ajoute à la règle générale de la zone.

Hauteurs · indice H, 22 m et 16 m

Stationnement

Chapitre 09 · Ratios · Poids lourds · Accès

Stationnement ^{§ 09}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Les ratios opposables

Le stationnement se règle par les dispositions générales du PLUi. Les ratios se calculent sur la surface de plancher créée, notée SDP, c'est-à-dire la somme des surfaces closes et couvertes au sens du code de l'urbanisme. Chaque ratio suit la nature du programme, industriel ou logistique.

Poste	Industrie	Entrepôt
Véhicules légers	1 place par tranche de 200 m² de SDP crééeDispositions générales, stationnement, p. 14	1 place par tranche de 200 m² jusqu'à 5 000 m² de SDP, puis 1 place par tranche de 1 000 m² au-delàDispositions générales, stationnement, p. 14
Vélos	1,5 m² pour 400 m² de SDPDispositions générales, article 5, p. 17 et 18	1,5 m² pour 1 000 m² de SDPDispositions générales, article 5, p. 17 et 18
Emplacement vélo	1,5 m² minimum par emplacement, hors espace de dégagement ; local couvert, éclairé, fermé et sécurisé ; arrêté du 30 juin 2022 applicableDispositions générales, article 5, p. 17 et 18	1,5 m² minimum par emplacement, hors espace de dégagement ; local couvert, éclairé, fermé et sécurisé ; arrêté du 30 juin 2022 applicableDispositions générales, article 5, p. 17 et 18
Règle de calcul	Toute tranche commencée est due. Le nombre de places est arrondi à l'unité supérieure.Dispositions générales, stationnement, p. 14	Toute tranche commencée est due. Le nombre de places est arrondi à l'unité supérieure.Dispositions générales, stationnement, p. 14

Le nombre de places se déduit une fois la surface de plancher arrêtée. L'entrepôt bénéficie d'une dégressivité passé 5 000 m² de SDP. Le scénario logement relève des mêmes dispositions générales. Les voitures se comptent à 1 place par logement créé, 2 places pour une opération d'un seul logement, 1 place par logement social et 0,5 place en périmètre de gare. Les vélos se comptent à 1 emplacement par logement jusqu'à 2 pièces principales, et 2 emplacements à partir de 3 pièces.Dispositions générales, stationnement, p. 14 et 16 ; article 5, p. 17 L'orientation d'aménagement et de programmation Mobilités demande des locaux vélos de plain-pied, de préférence en rez-de-chaussée, avec 2,00 m de hauteur libre et 1,20 m de largeur de circulation.OAP thématique Mobilités, pièce 4.2, p. 86

Stationnement · ratios véhicules légers et vélos

Stationnement ^{§ 09}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Poids lourds et accès

Le règlement dimensionne les aires de poids lourds sur les besoins de l'exploitation. Les accès sur voie publique se déterminent au relevé de terrain. Ils se règlent avec le gestionnaire de voirie.

Aires de poids lourds dimensionnées sur l'exploitation

Le PLUi dimensionne les aires de livraison, de manœuvre et de chargement selon les besoins de l'exploitation. La justification passe par le process de l'exploitant, produit au dépôt du permis de construire.Dispositions générales, stationnement, p. 14

Accès sur voie publique La position et le nombre des accès se déterminent sur le plan de voirie, en accord avec le gestionnaire de voirie.

1 / 200 m²

Places de voiture, industrie, par tranche de SDP

1 / 1 000 m²

Places de voiture, entrepôt, au-delà de 5 000 m² de SDP

Exploitation

Base de dimensionnement des aires de poids lourds

Les aires de manœuvre poids lourds consomment de la surface au sol au même titre que la rétention des eaux pluviales. Elles se placent au plan masse dès la première esquisse. La surface résiduelle fixe ensuite l'emprise bâtie et la surface de plancher.

Stationnement · poids lourds et accès

Chapitre 10

Dispositions générales du PLUi

Eaux pluviales et études de sol

Les dispositions générales du PLUi s'appliquent à toute la zone. Elles commandent deux postes du plan masse : la surface consacrée à la rétention aérienne des eaux de pluie, et les études de sol.

Réseaux et risques ^{§ 10}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Eaux pluviales et surface au sol

Les dispositions générales du PLUi fixent un débit de fuite de 1 L/s par hectare. Elles posent l'infiltration sans rejet comme règle première. Le volume de rétention se déduit du débit, de l'imperméabilisation et de la pluie de projet.

Point de règle	Règle applicable à la réserve
Débit de fuite unitaire	1 L/s par hectare de terrain, valeur de l'article 42 du règlement de service d'assainissement du SIAAP, repris par le PLUi.Règlement PLUi, dispositions générales, article 2, p. 8
Débit de fuite total du site	2,3 L/s pour 2,283 ha, calculé sur la contenance cadastrale de 22 830 m².Calcul sur la contenance cadastrale, IGN apicarto
Règle première	Gestion à la source par infiltration, sans rejet, jusqu'à une pluie d'occurrence trentennale.Règlement PLUi, dispositions générales, article 2, p. 8
Rejet à débit limité	Admis au-delà des pluies courantes, ou sur étude géotechnique établissant que l'infiltration est impossible.Idem, p. 8
Volume de rétention	Le règlement fixe le débit de fuite à 1 L/s par hectare. Le volume de rétention découle de ce débit, de la surface imperméabilisée et de la pluie de projet. Il s'arrête à l'étude hydraulique, une fois le plan masse figé.Règlement PLUi, dispositions générales, article 2, p. 8

« Les bassins de rétention enterrés et les pompes de relevage des eaux pluviales sont proscrits. »

Règlement PLUi, dispositions générales, article 2, p. 8. Une voie d'exception est tolérée pour la récupération d'eau de pluie destinée aux sanitaires, à l'arrosage ou au lavage des sols. Cette voie d'exception s'obtient sur justification et accord du gestionnaire du réseau.

La rétention est aérienne et gravitaire, en noues ou en bassin à ciel ouvert. Elle se place hors du bâti. Elle consomme de la surface au sol sur l'assiette de 17 234 m².

Réseaux · eaux pluviales et rétention

Réseaux et risques ^{§ 10}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Sols, aléas et nuisances

Trois sujétions de sol et d'environnement portent sur la réserve. Deux sujétions commandent des études préalables. Une sujétion commande le traitement des façades. Elles se traitent par l'étude et par la construction. L'assiette de 17 234 m² reste entière.

Sujétion	Constat sur la réserve	Conséquence
Dissolution du gypse	Aléa affaissement faible, la classe la plus basse. Aucun aléa d'effondrement localisé n'est cartographié.Carte DRIEE du 02/02/2015, annexe risques 7.3.1.8 p. 59 du PLUi	Raccordement des eaux pluviales et usées obligatoire ; études de sol.
Retrait-gonflement des argiles	Aléa moyen, faible par endroits, sur la réserve.GPU, couche d'information info-surf, consultée le 31/08/2026	Étude géotechnique et dispositions constructives adaptées.
Bruit	La réserve est en zone D du plan d'exposition au bruit de Paris-Charles-de-Gaulle. La zone C la plus proche est à 1 170 m. Le bruit des infrastructures terrestres classe les abords en catégorie 4.PLUi, couche INFO_SURF, consultée le 31/08/2026 ; arrêté préfectoral de classement sonore ; rapport de présentation, état initial de l'environnement, p. 24 ; règlement, dispositions générales, p. 18	La zone D admet toutes les constructions, le logement compris, sans restriction à l'urbanisation. Elle impose une isolation acoustique renforcée. Les façades exposées au bruit routier reçoivent le même traitement. Le plan d'exposition au bruit est en cours de révision.

Risques · sols, aléas et nuisances

Qualité urbaine

Chapitre 11 · Clôtures · Masquage · Matériaux

Qualité urbaine ^{§ 11}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Clôtures, masquage et matériaux

Le règlement de qualité urbaine impose un masquage des espaces revêtus. Il prononce des interdictions de matériaux. La hauteur des clôtures et la palette des matériaux admis relèvent du projet.Règlement PLUi, qualité urbaine Tremblay-en-France, articles 2 et 3, p. 55 à 57

Objet	Règle opposable à la réserve
Hauteur de clôture	La zone U6 à Tremblay-en-France laisse la hauteur des clôtures libre, ainsi que leur forme générale. La hauteur de la clôture reste donc hors des contraintes de plan masse.Règlement PLUi, qualité urbaine Tremblay-en-France, article 2, p. 55 et 56
Masquage obligatoire	Le masquage porte sur les espaces revêtus : aires de stationnement, cours de manœuvre et cours de stockage. Il s'obtient par clôture ou par écran visuel. Sur une réserve d'activité, ces trois catégories couvrent l'essentiel du sol non bâti. Le masquage relève donc du plan masse.Règlement PLUi, qualité urbaine Tremblay-en-France, article 2, p. 55
Composition de la clôture de masquage	Grilles de serrurerie ou treillis à mailles rectangulaires de 5 mm de diamètre, sur potelets métalliques, doublées d'une haie arbustive dense et persistante plantée à l'intérieur du lot et de hauteur au moins égale à celle du grillage. La haie fixe ainsi la hauteur de référence de l'ouvrage. Elle emporte une bande plantée en limite intérieure du lot.Règlement PLUi, qualité urbaine Tremblay-en-France, article 2, p. 55
Palette de matériaux	Palette et teintes laissées au projet. Le règlement laisse le choix des matériaux et des couleurs au projet, dans la limite des interdictions énoncées ci-dessous.Règlement PLUi, qualité urbaine Tremblay-en-France, article 3, p. 57
Matériaux interdits	Sont interdits : les matériaux destinés à être enduits laissés apparents (carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings), en façade comme en clôture ; les bardages métalliques bruts, non laqués, en façade ; tout matériau hétéroclite non prévu pour cet usage. Un bardage métallique laqué reste donc admis en façade.Règlement PLUi, qualité urbaine Tremblay-en-France, article 3, p. 57

Ces règles conditionnent l'instruction du permis sur quatre points : le traitement des façades vues depuis l'espace public, les clôtures, les aires de stockage extérieures et la dissimulation des locaux techniques. Ces quatre points se règlent au dossier de permis.

Qualité urbaine · clôtures et matériaux

Chapitre 12

Secteur U3a de Villepinte

Le logement, règles écrites du secteur U3a

Le troisième scénario est le logement. Il s'étudie au titre des règles écrites du secteur U3a de Villepinte, dans le même PLUi Paris Terres d'Envol. Le code d'indices est U3aHGCDIA. Ce chapitre donne les six valeurs opposables du code.

Logement U3a ^{§ 12}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Le cadre du scénario logement

Un seul document couvre le territoire : le PLUi Paris Terres d'Envol, approuvé le 07/07/2025. Il porte, commune par commune, les corps de règles de chaque zone. Le scénario logement est étudié au titre du corps de règles du secteur U3a de Villepinte. Le zonage du terrain reste U6r.

Point	Valeur retenue
Le zonage du terrain	La réserve est classée en zone U6r, code U6rSMJBHD. Ce classement s'applique au terrain.Plan de zonage PLUi, zone U6r, code U6rSMJBHD
Les règles étudiées	Le scénario logement est chiffré avec les règles écrites du secteur U3a de Villepinte, code d'indices U3aHGCDIA. Elles donnent la mesure d'un programme d'habitation : recul, retraits, vis-à-vis, emprise, hauteur, pleine terre.Règlement PLUi, zone U3, secteur U3a, p. 83 à 114

Logement U3a · le cadre

Logement U3a ^{§ 12}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Décodage d'U3aHGCDIA

Un indice est une lettre qui désigne, dans un chapitre du règlement, la ligne de valeurs à appliquer. Le code U3aHGCDIA en porte six, lus dans l'ordre. D et I dimensionnent le volume, à 55 % d'emprise et 16,00 m de hauteur. H, G et C fixent la position des bâtiments. A réserve 15 % du terrain en pleine terre.

Les six indices du code U3aHGCDIA et leur valeur pour un programme de logement : recul de 4,00 m minimum sur l'alignement (H), limites latérales sur limite ou en retrait, fond de terrain en retrait de L = H/2 avec un minimum de 6,00 m ou 3,00 m (G), distance entre constructions égale à la hauteur la plus haute avec un minimum de 8,00 m (C), emprise au sol de 55 % soit 12 557 m² (D), 16,00 m et trois cas de toiture (I), 15 % de pleine terre cumulés avec un CBS de 0,15 (A). Règlement PLUi, zone U3, secteur U3a, p. 83 à 114.

Indice	Objet	Valeur pour le scénario logement
H	Implantation par rapport à l'alignement	Recul de 4,00 m minimum depuis l'alignement. L'alignement obligatoire vise des voies nommées, éloignées du terrain.Règlement PLUi, zone U3, indice H, p. 83
G	Implantation par rapport aux limites séparatives	Limites latérales : implantation sur limite ou en retrait. L'accolement sur une seule limite se fait sur celle qui porte déjà une construction. Limites de fond de terrain : implantation en retrait. Le retrait vaut L = H/2, avec 6,00 m minimum en présence de vues et 3,00 m minimum sans vues.Règlement PLUi, zone U3, indice G, p. 89
C	Constructions sur un même terrain	Avec vues : distance au moins égale à la hauteur de la construction la plus haute, 8,00 m minimum. Sans vues : moitié de cette hauteur, 4,00 m minimum. Pour des plots de 16,00 m, l'exigence avec vues atteint 16,00 m.Règlement PLUi, zone U3, indice C, p. 94
D	Emprise au sol	Emprise limitée à 55 % de la superficie du terrain, soit 12 557 m² au maximum sur 22 830 m². Une majoration transversale de 5 % s'ouvre en cas de majorité de matériaux biosourcés.Règlement PLUi, zone U3, indice D, p. 98 ; dispositions transversales, p. 97
I	Hauteur	Trois cas de toiture. Toiture terrasse : 16,00 m à l'acrotère, R+4. Toiture en pente : 13,00 m à l'égout, 16,00 m au faîtage, R+3+C. Toiture à la Mansart : 16,00 m au faîtage, R+3+C.Règlement PLUi, zone U3, indice I, p. 106
A	Pleine terre et biotope	15 % minimum de la superficie du terrain en pleine terre. Un coefficient de biotope de surface de 0,15 minimum s'ajoute. Les deux quotas se cumulent.Règlement PLUi, zone U3, indice A, p. 114

Logement U3a · les six indices

Logement U3a ^{§ 12}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Le gabarit du logement

La hauteur du scénario logement se lit à la ligne de l'indice I : 16,00 m, dans les trois cas de toiture. En toiture terrasse, la cote se prend à l'acrotère pour R+4. Le dernier niveau se retire de 2,50 m minimum de la façade donnant sur l'espace public. Cette règle s'applique à partir de R+3.

Coupe de principe du gabarit de l'indice I : 16,00 m à l'acrotère pour R+4 en toiture terrasse, dernier niveau en retrait de 2,50 m minimum sur la façade donnant sur l'espace public, règle applicable à partir de R+3, variante en toiture en pente à 13,00 m à l'égout et 16,00 m au faîtage en R+3+C, variante à la Mansart à 16,00 m au faîtage en R+3+C. Schéma non métrique. Règlement PLUi, zone U3, indice I, p. 106.

Règle	Valeur
Hauteur en toiture terrasse	16,00 m à l'acrotère, R+4. Le dernier niveau se retire de 2,50 m minimum de la façade donnant sur l'espace public. Cette règle s'applique à partir de R+3. Le retrait porte sur ce niveau et sur cette façade.Règlement PLUi, zone U3, indice I, p. 106
Hauteur en toiture en pente	13,00 m à l'égout, 16,00 m au faîtage, niveaux R+3+C.Règlement PLUi, zone U3, indice I, p. 106
Hauteur en toiture à la Mansart	16,00 m au faîtage, niveaux R+3+C.Règlement PLUi, zone U3, indice I, p. 106
Leviers de hauteur	Ossature bois : plafond majoré de 20 cm par niveau. Très haute performance énergétique : un niveau supplémentaire, dans la limite de 4 m, pour une construction qui atteint l'échelon supérieur de la RE applicable au dépôt du permis.Règlement PLUi, zone U3, hauteurs, dispositions transversales, p. 100
Implantation sur les limites séparatives	Limites latérales sur limite ou en retrait. Limites de fond de terrain en retrait, L = H/2, avec 6,00 m minimum en présence de vues et 3,00 m minimum sans vues.Règlement PLUi, zone U3, indice G, p. 89
Distance entre bâtiments du terrain	Hauteur de la construction la plus haute avec vues, 8,00 m minimum ; moitié de cette hauteur sans vues, 4,00 m minimum. Deux plots de 16,00 m se tiennent donc à 16,00 m.Règlement PLUi, zone U3, indice C, p. 94

Hauteur opposable du scénario logement

Le courrier client du 29/07/2026 annonce des hauteurs de 28 m et de 22 m. Le règlement, à la ligne de l'indice I du secteur U3a, plafonne à 16,00 m. La hauteur opposable au scénario logement est de 16,00 m. L'écart vaut 12 m sur la hauteur de 28 m, soit quatre niveaux de 3,00 m. Il vaut 6 m sur la hauteur de 22 m, soit deux niveaux. Cette divergence se traite avec la commune avant le dépôt. Le levier de très haute performance énergétique ajoute au plus un niveau, dans la limite de 4 m.Règlement PLUi, zone U3, indice I, p. 106 ; courrier client du 29/07/2026

Logement U3a · gabarit et implantations

Logement U3a ^{§ 12}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Le sol et les usages

Trois familles de règles pèsent sur le plan masse d'un programme de logement : la part de sol laissée en pleine terre, le stationnement à produire, les faits du terrain. Base de calcul : 22 830 m² de superficie cadastrale, dont une assiette de projet de 17 234 m².

Sujet	Règle imposée
Emprise au sol	55 % de la superficie du terrain, soit 12 557 m² au maximum sur 22 830 m². Une majoration de 5 % s'ouvre en cas de majorité de matériaux biosourcés.Règlement PLUi, zone U3, indice D, p. 98 ; dispositions transversales, p. 97
Pleine terre	15 % minimum de la superficie du terrain, soit 3 425 m² pour 22 830 m², positionnés en limite de zone Nl. Un coefficient de biotope de surface de 0,15 minimum s'ajoute à ce quota.Règlement PLUi, zone U3, indice A, p. 114
Stationnement des voitures	Une place par logement créé. Une opération d'un seul logement produit deux places. Le logement social produit une place, ramenée à 0,5 en périmètre de gare. Toute tranche commencée est due, le nombre étant arrondi à l'unité supérieure.Règlement PLUi, dispositions générales, stationnement, p. 14 et 16
Stationnement des vélos	Un emplacement par logement jusqu'à 2 pièces principales, deux emplacements à partir de 3 pièces, à 1,50 m² minimum par emplacement hors dégagement. Le local est couvert, éclairé, fermé et sécurisé. L'orientation d'aménagement et de programmation Mobilités le veut de plain-pied, de préférence en rez-de-chaussée, et recommande 2,00 m de hauteur libre et 1,20 m de largeur de circulation.Règlement PLUi, dispositions générales, article 5, p. 17 ; arrêté du 30 juin 2022 ; OAP thématique Mobilités, pièce 4.2, p. 86
Espace paysager protégé	5 596 m², soit 24,5 % du terrain. La construction y est interdite. Les annexes y sont admises. La pleine terre existante est maintenue en totalité. L'assiette de projet qui en résulte vaut 17 234 m², soit 75,5 % du terrain.GPU, prescription surfacique typepsc 07 / stypepsc 04, DU_200058097 du 07/07/2025, consulté le 31/08/2026 ; article L151-23 du code de l'urbanisme
Eaux pluviales	Infiltration à la source, jusqu'à la pluie trentennale. La rétention se fait à ciel ouvert, en noues ou en bassin aérien. Elle consomme de la surface au sol.Règlement PLUi, dispositions générales, article 2, p. 8
Bruit des aérodromes	Le terrain est en zone D du plan d'exposition au bruit de Paris-Charles-de-Gaulle. La zone C la plus proche est à 1 170 m. La zone D admet le logement sans restriction d'urbanisation. Les constructions reçoivent une isolation acoustique renforcée et les acquéreurs sont informés. Les plans d'exposition au bruit de Paris-Charles-de-Gaulle et de Paris-Le Bourget sont en cours de révision.Plan de zonage PLUi, couche INFO_SURF, fiche 27_00 ; rapport de présentation, état initial de l'environnement, p. 24 ; règlement, dispositions générales, p. 18

Le plan masse réserve d'abord trois surfaces : 3 425 m² de pleine terre, 5 596 m² d'espace paysager protégé et l'emprise de la rétention à ciel ouvert. Le plafond d'emprise de 12 557 m² laisse de la marge sur l'assiette de 17 234 m². Le stationnement, à une place par logement, se loge en sous-sol ou sous les bâtiments pour préserver cette assiette.

Logement U3a · sol, stationnement, nuisances

Chapitre 13

Industrie, logistique, logement

Trois scénarios

Trois programmes sont mis à l'épreuve du même terrain de 22 830 m² : l'industrie, la logistique et le logement. Chacun reçoit son verdict, ses chiffres de gabarit, d'implantation, de pleine terre et de stationnement, puis les conditions qui pèsent réellement sur le plan masse.

Scénarios ^{§ 13}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Trois scénarios comparés

L'industrie et la logistique se lisent dans le règlement de la zone U6r qui s'applique au terrain. Le logement se lit au titre des règles écrites du secteur U3a de Villepinte, du même PLUi. Quatre points de règlement séparent l'industrie de la logistique : la destination, la distance entre constructions d'un même terrain, deux ratios de stationnement. L'implantation sur limite séparative est ouverte aux deux, sans condition. Le plafond de 16,00 m vaut pour les deux.Règlement PLUi Paris Terres d'Envol approuvé le 07/07/2025, zone U6, indices M et J, p. 193 et 198 ; dispositions générales, article 5, p. 17 et 18

Les quatre points de règlement qui séparent l'industrie de la logistique. Stationnement des véhicules légers : 1 place par 200 m² de surface de plancher en industrie ; en entrepôt, 1 place par 200 m² jusqu'à 5 000 m², puis 1 place par 1 000 m². Vélos : 1,5 m² par 400 m² en industrie, 1,5 m² par 1 000 m² en entrepôt. Règlement PLUi, zone U6, indices M et J, p. 193 et 198 ; dispositions générales, article 5, p. 17 et 18.

Deux leviers de règlement commandent le choix du programme. La distance entre constructions est portée « Non règlementée » pour l'entrepôt. Un bâtiment d'un seul tenant est donc admis. Son ratio de stationnement passe à 1 place par 1 000 m² de surface de plancher passé 5 000 m². Le logement porte un gabarit de 16,00 m à l'acrotère sur cinq niveaux, avec une pleine terre de 15 % du terrain.

Scénarios · vue comparée

Scénarios ^{§ 13}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Scénario industrie

Réalisable sans dérogation L'industrie est autorisée au titre des conditions d'occupation du sol de la zone U6. Le gabarit est plafonné à 16,00 m. Les volumes se posent sur une assiette de 17 234 m².Règlement PLUi, zone U6, conditions d'occupation du sol ; indice H, p. 205

Chiffre clé	Valeur au droit du terrain
Gabarit	16,00 m pour l'industrie ; 22,00 m au point le plus haut de toute construction.Règlement PLUi, zone U6, indice H, p. 205
Implantation	Recul de 5,00 m minimum depuis l'alignement de l'avenue Jean Forestier ; sur limite séparative ou en retrait de 5,00 m ; 5,00 m entre deux bâtiments non contigus sur le terrain. Le règlement laisse l'emprise au sol libre.Règlement PLUi, zone U6, indices S, M, J et B, p. 185, 193, 198 et 201
Pleine terre	15 % du terrain, soit 3 425 m² sur 22 830 m² ; coefficient de biotope 0,15. Le règlement la positionne en limite de zone Nl, bordure occupée par l'espace paysager protégé.Règlement PLUi, zone U6, indice D, p. 207 et 208
Stationnement	1 place par 200 m² de surface de plancher, toute tranche commencée étant due ; vélos 1,5 m² par 400 m² de surface de plancher, à 1,50 m² minimum par emplacement hors dégagement. Le local à vélos est couvert, éclairé, fermé et sécurisé, de plain-pied et de préférence en rez-de-chaussée.Dispositions générales, stationnement p. 14 ; article 5, p. 17 ; OAP thématique Mobilités, p. 86
Assiette du projet	17 234 m², soit 75,5 % du terrain, une fois retiré l'espace paysager protégé.Plan de zonage et prescriptions graphiques du GPU, partition DU_200058097 du 07/07/2025

Si un bâtiment est posé sur une limite séparative, alors il s'y implante sans condition. S'il s'en écarte, alors le retrait atteint 5,00 m au minimum.Règlement PLUi, zone U6, indice M, p. 193

Si le projet atteint une très haute performance énergétique, alors le règlement admet un niveau supplémentaire, dans la limite de 4,00 m au-dessus du plafond de 16,00 m. Une ossature bois ajoute 0,20 m par niveau.Règlement PLUi, zone U6, hauteurs, dispositions transversales, p. 202

Si le projet imperméabilise le sol, alors les eaux pluviales se retiennent en surface. Les bassins enterrés et les pompes de relevage sont proscrits. Le débit rejeté est limité à 1 L/s par hectare, soit 2,3 L/s pour ce terrain.Dispositions générales, article 2, p. 8

Si le projet crée des aires de stationnement, de manœuvre ou de stockage, alors ces surfaces revêtues doivent être masquées par une clôture doublée d'une haie persistante plantée à l'intérieur du terrain. Le règlement laisse la hauteur de clôture libre.Règlement PLUi, qualité urbaine de Tremblay-en-France, article 2, p. 55 et 56

La contrainte qui dimensionne le projet est la distance de 5,00 m entre bâtiments non contigus. Elle fractionne les volumes posés sur les 17 234 m². La rétention en surface et les aires de manœuvre se réservent au sol avant tout calcul de surface de plancher.

Scénarios · industrie

Scénarios ^{§ 13}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Scénario logistique

Réalisable sans dérogation L'entrepôt est autorisé au titre des conditions d'occupation du sol de la zone U6, sous un plafond de 16,00 m. Sa distance entre constructions est portée « Non règlementée ». Son ratio de stationnement passe à 1 place par 1 000 m² passé 5 000 m² de surface de plancher.Règlement PLUi, zone U6, conditions d'occupation du sol ; indice H, p. 205

Chiffre clé	Valeur au droit du terrain
Gabarit	16,00 m pour l'entrepôt ; 22,00 m au point le plus haut de toute construction.Règlement PLUi, zone U6, indice H, p. 205
Implantation	Recul de 5,00 m minimum depuis l'alignement de l'avenue Jean Forestier ; sur limite séparative ou en retrait de 5,00 m. Le règlement laisse libres la distance entre bâtiments d'un même terrain et l'emprise au sol. Les volumes sont accolables.Règlement PLUi, zone U6, indices S, M, J et B, p. 185, 193, 198 et 201
Pleine terre	15 % du terrain, soit 3 425 m² sur 22 830 m² ; coefficient de biotope 0,15. Le règlement la positionne en limite de zone Nl, bordure occupée par l'espace paysager protégé.Règlement PLUi, zone U6, indice D, p. 207 et 208
Stationnement	1 place par 200 m² de surface de plancher jusqu'à 5 000 m², puis 1 place par 1 000 m² ; vélos 1,5 m² par 1 000 m² de surface de plancher, dans un local couvert, éclairé, fermé et sécurisé, de plain-pied.Dispositions générales, stationnement p. 14 ; article 5, p. 17 ; OAP thématique Mobilités, p. 86
Assiette du projet	17 234 m², soit 75,5 % du terrain, une fois retiré l'espace paysager protégé.Plan de zonage et prescriptions graphiques du GPU, partition DU_200058097 du 07/07/2025

Si l'exploitation demande des quais et des aires de manœuvre poids lourds, alors le règlement les dimensionne selon les besoins de l'exploitation. Ces aires consomment du sol. La rétention des eaux pluviales consomme du sol en surface. Les bassins enterrés sont proscrits.Dispositions générales, stationnement p. 14 ; article 2, p. 8

Si le projet crée des cours de manœuvre ou de stockage à ciel ouvert, alors ces surfaces revêtues doivent être masquées par une clôture doublée d'une haie persistante. Règlement PLUi, qualité urbaine de Tremblay-en-France, article 2, p. 55 et 56

Passé 5 000 m² de surface de plancher, la logistique produit 1 place de voiture par tranche de 1 000 m². Elle accepte un bâtiment d'un seul tenant sur les 17 234 m². Le sol libéré par la distance libre entre volumes est repris par les quais, les aires de manœuvre et la rétention en surface. Le plan masse arbitre ce partage, dans les limites que le règlement pose.

Scénarios · logistique

Scénarios ^{§ 13}

Réserve Petit Forestier · 7 parcelles, section 0C

Scénario logement

Gabarit plafonné à 16,00 m Le logement est étudié au titre des règles écrites du secteur U3a de Villepinte, code d'indices U3aHGCDIA, dans le même PLUi.Règlement PLUi Paris Terres d'Envol, zone U3, secteur U3a de Villepinte ; demande du propriétaire du 29/07/2026

Chiffre clé	Valeur sous les règles du secteur U3a
Gabarit	Toiture terrasse : 16,00 m à l'acrotère et 5 niveaux (R+4), le dernier niveau se retirant de 2,50 m minimum de la façade sur l'espace public, règle applicable à partir de R+3. Toiture en pente : 13,00 m à l'égout et 16,00 m au faîtage, R+3+C. Toiture à la Mansart : 16,00 m au faîtage, R+3+C.Règlement PLUi, zone U3, indice I, p. 106
Implantation	Sur les limites latérales, implantation sur limite ou en retrait. Sur les limites de fond de terrain, implantation en retrait, L = H/2, au minimum 6,00 m avec vues et 3,00 m sans vues.Règlement PLUi, zone U3, indice G, p. 89
Vis-à-vis	Entre deux constructions du terrain, une façade portant des vues : distance au moins égale à la hauteur de la construction la plus haute, au minimum 8,00 m, soit 16,00 m pour des plots de 16 m. Sans vues : moitié de cette hauteur, au minimum 4,00 m.Règlement PLUi, zone U3, indice C, p. 94
Emprise au sol	55 % de la superficie du terrain, soit 12 557 m² au maximum sur 22 830 m². Une majorité de matériaux biosourcés ouvre une majoration de 5 %.Règlement PLUi, zone U3, indice D, p. 98 ; dispositions transversales, p. 97
Pleine terre	15 % du terrain, soit 3 425 m² sur 22 830 m², et un coefficient de biotope de 0,15 qui s'y ajoute.Règlement PLUi, zone U3, indice A, p. 114
Stationnement	1 place par logement créé, arrondi à l'unité supérieure ; 1 place par logement social, 0,5 en périmètre de gare. Vélos : 1 emplacement par logement jusqu'à 2 pièces principales, 2 emplacements à partir de 3 pièces, à 1,50 m² par emplacement hors dégagement, dans un local de plain-pied.Dispositions générales, stationnement p. 14 et 16 ; article 5, p. 17 ; OAP thématique Mobilités, p. 86

Si le projet dépasse 25 logements, alors une aire de présentation des déchets est exigée. À partir de 50 logements, des points d'apport volontaire deviennent possibles. Le local encombrants part alors de 10 m², augmenté de 0,25 m² par logement supplémentaire.Règlement PLUi, dispositions propres à Villepinte, p. 2 à 4

Si le projet atteint une très haute performance énergétique, alors le règlement admet un niveau supplémentaire de 4,00 m au maximum, et une ossature bois ajoute 0,20 m par niveau. Le règlement place ce niveau supplémentaire au-dessus du plafond de l'indice I, au titre du chapitre des hauteurs, p. 100.Règlement PLUi, zone U3, chapitre des hauteurs, p. 100

Scénarios · logement

Mesure de l'assiette avant le dessin du volume

Objet

Note réglementaire sur la réserve foncière du Groupe Petit Forestier, à Tremblay-en-France. L'unité foncière réunit sept parcelles de la section cadastrale 0C : 0925, 0927, 0930, 0933, 0942, 0945 et 0947. Leur contenance cadastrale additionnée vaut 22 830 m², superficie du terrain et base de calcul de tous les pourcentages de cette note. L'assiette du projet vaut 17 234 m², soit 75,5 % du terrain, l'espace paysager protégé occupant les 5 596 m² restants. Le terrain est classé en zone U6r, indices SMJBHD, au PLUi de Paris Terres d'Envol. La note énonce les règles opposables aux trois scénarios de même rang : l'industrie et la logistique, sous le règlement de la zone U6r ; le logement, au titre des règles écrites du secteur U3a de Villepinte, code d'indices U3aHGCDIA, du même PLUi. Elle mesure l'assiette constructible. Elle identifie les contraintes qui commandent le plan masse. Elle situe la réserve dans le SDRIF-E approuvé le 10/06/2025.

Sources

Le règlement écrit se cite en pagination imprimée de la pièce 4.1, folio porté au pied de page. PLUi, règlement écrit, approuvé le 07/07/2025 : zone U6, destinations p. 173 ; indices S, M, J, B, H et D, p. 185, 193, 198, 201, 205, 207 et 208 ; hauteurs, dispositions transversales, p. 202 ; dispositions générales, article 2 p. 8, stationnement p. 14, article 5 p. 17 et 18, sites pollués p. 20 ; qualité urbaine de Tremblay-en-France, articles 2 et 3, p. 55 à 57. Scénario logement : zone U3, secteur U3a de Villepinte, indices H, G, C, D, I et A, p. 83, 89, 94, 97, 98, 106 et 114 ; hauteurs, dispositions transversales, p. 100. OAP, pièce 4.2, p. 161 à 166. PLUi, annexes : servitudes T5, décrets du 13/07/1993 et du 28/06/2018 ; annexe 19-01, arrêtés de captage ; annexe risques 7.3.1.8, carte DRIEE du 02/02/2015. Géoportail de l'urbanisme, document DU_200058097 du 07/07/2025, couches d'information surfacique 04/00 et 04/01 pour les droits de préemption, consulté le 31/08/2026. Géorisques, consulté le 31/08/2026. SDRIF-E, approuvé par décret le 10/06/2025 : orientations réglementaires, version adoptée le 11/09/2024, OR 2, OR 12, OR 13, OR 26, OR 57, OR 83, OR 92 bis, OR 93 et OR 142 ; cartes réglementaires « Placer la nature au cœur du développement régional » et « Maîtriser le développement urbain », Institut Paris Region, consultées le 02/09/2026 ; Cartoviz SDRIF-Explorer, consulté par l'architecte. Code de l'urbanisme, articles L. 131-1, L. 131-3, L. 131-4 et L. 131-7. IGN apicarto cadastre, contenances des sept parcelles. Shapefile officiel 200058097_ZONE_URBA_20250707.shp. Note de synthèse et courrier du propriétaire du 29/07/2026.

Portée

La note énonce les règles opposables. Elle mesure l'assiette constructible, 17 234 m². Elle situe le classement du terrain au regard du SDRIF-E. La phase de conception qui suit dessine les volumes, calcule les surfaces de plancher et arrête le programme.